不再拿地蓋王石產，房地房殺回

　　中房報記者 李葉丨北京報道

　　萬科創始人王石再添新職務。拿地盖房

　　9月28日，王石深圳深石城市更新有限公司（以下簡稱“新公司”）正式注冊成立，房地注冊資本1500萬元，拿地盖房注冊地落在深圳鹽田區小梅沙，王石王石出任董事長，房地法定代表人為杜吉良。拿地盖房

　　隨後，王石“王石回歸房地產”的房地標題刷屏網絡。不過，拿地盖房中國房地產報記者查閱工商信息發現，王石這家公司並沒有“房地產開發經營”類表述，房地經營範圍涵蓋商業綜合體管理、拿地盖房旅遊開發策劃谘詢、王石酒店管理、房地物業管理、節能管理服務、非居住房地產租賃、住房租賃、以自有資金從事投資活動。

　　“王石此時入場並不代表地產回暖、大佬回來抄底蓋樓。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析，該公司字號帶有 “城市更新”，經營範圍涵蓋非居住房地產租賃、住房租賃、物業管理，但並未列入房地產開發經營。這也劃定了核心業務邊界：不拿地、不預售、不背負開發貸，主打 “改造+運營+策劃+投資”的輕資產業務。

　　自2017年交棒萬科董事會主席後，王石在公眾視野裏逐漸褪去了“地產掌門人”的底色。如今75歲的他重新 “掛帥”，這位曾定義中國房地產上半場的老人，能否在存量時代掀起新的波瀾？

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　　“老麵孔”與“新公司”

　　除了王石本人外，新公司裏有不少萬科老麵孔。

　　根據主要人員資料，杜吉良任法定代表人兼董事，董事還包括倪曉棟、周娟、薑浩，監事為皇甫駿也。

　　杜吉良是“老萬科”出身，最早從南通二建一線技術崗位起步，後加盟萬科蘇南區域，紮根近十年，由基層土建工程師一路做到事業部總經理。2021年，他跟隨王石核心團隊創業，轉向產城運營、資產管理與存量盤活。

　　倪曉棟同樣是萬科體係出身，曾任萬科寧波區域營銷負責人，後任綠地集團九江公司副總經理。2016年獨立創業，深耕資產管理、私募基金與產城投資，現任綠創集團總裁、綠創金融董事長兼總經理。

　　薑浩在萬科體係內浸潤超過二十年，2013年起轉型商業資產運營，曆任萬科深圳商業管理公司總經理、深圳萬沙股份有限公司董事長。

　　中國城市發展研究院投資部副主任袁帥認為，這套“個人IP+萬科舊部+低碳標簽”的組合，在當下的城市更新賽道裏形成了極強的差異化競爭力，行業內很多同類平台要麽隻有資金優勢缺乏運營能力，要麽隻有基礎運營能力沒有獨特的價值標簽，而王石的個人IP自帶全行業的關注度和信任度，跟隨他多年的萬科舊部沉澱了數十年的片區綜合運營經驗，再疊加已經跑通的低碳社區改造成熟樣本，三者結合起來，剛好補上了當下城市更新賽道裏“品牌+運營+特色價值”的稀缺拚圖，走出了一條不同於傳統舊改開發商的新路徑。

　　據天眼查APP股權穿透，深圳深石共有5個股東，包括上海都心商業管理、深石管理谘詢、寧波綠創企業發展、江西華申產城企業管理、蘇州博信新投資發展，每家持股20%，王石通過深石管理谘詢間接持股約19.99%。

　　“從這家新平台的股權架構設計來看，采用多方平權的合夥模式，本質上是把平台定位成一個輕資產的資源聚合型運營服務商，而非重資產的開發主體。”袁帥表示。

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　　選址的玄機

　　新公司注冊地選在深圳市鹽田區梅沙街道小梅沙村12號103，這並非隨機。

　　隔幾公裏的大梅沙，王石已經深耕多年“生物圈三號”。2022年10月，萬科中心碳中和實驗園區一期改造完成，綠電占比從改造前的17%躍升至85%，建築能耗下降60%，每年二氧化碳減排量超過800噸。2024年，項目從單體園區升級到覆蓋大梅沙3.2平方公裏的2.0版本，覆蓋約兩萬常住居民，計劃2028年底削減40%碳排放。王石本人設想的推廣路徑是：先做樣板，再輸出谘詢、規劃、施工、運營能力，“我就是碳中和社區的麥肯錫”。

　　順著“生物圈三號”已有的能力線，柏文喜判斷新公司未來項目類型大概率落在四類存量場景：文旅商業街區/濱海綜合體運營；老舊街區/廠區/社區微改造；零碳社區/園區運營；存量低效資產盤活。

　　袁帥認為，這套經過真實項目驗證的低碳改造能力，“恰好契合當下城市更新從大拆大建轉向精細化綠色煥新的行業趨勢，能讓新平台在一眾傳統運營服務商中快速建立起技術辨識度”。他進一步表示，王石積累多年的跨領域產業資源覆蓋文旅、商業、酒店、綠色金融等城市更新核心配套板塊，“能在項目落地時快速完成產業內容的導入，避免很多存量改造項目陷入‘改完硬件卻填不滿內容’的尷尬困境”。

　　柏文喜也坦言，深石係同時握有碳中和、運動健康、綠色金融三條線，能把“改造—運營—REITs 退出”串起來。他同時提醒，“生物圈三號”目前仍是樣板階段，規模化複製和穩定盈利還沒完全跑通，競爭優勢是“先發認知”，不是“已驗證的現金流”。

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　　行業邏輯已切換

　　“王石此時入局城市更新賽道，是在行業邏輯切換的臨界點完成的一次精準卡位。”袁帥表示。

　　2026年，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》（國發〔2026〕12號），明確中國城市發展已由大規模增量擴張階段轉入以存量提質增效為主的階段。規劃提出，“十五五”期間將改造城鎮危舊房50萬套（間）、城中村4000個，改造城市地下管網36.5萬公裏。

　　與此同時，2026年中央預算內投資城市更新專項安排970億元，超長期特別國債安排1600億元支持城市地下管網改造，合計2570億元。金融監管總局、住房城鄉建設部聯合印發《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》（金規〔2026〕7號），首次為城市更新項目貸款設立專門品種並明確準入與風控規則。證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，明確支持符合條件的城市更新項目發行REITs，或作為擴募資產裝入已上市REITs。

　　“王石的時間窗口選得很準，錢、政策、退出通道第一次同步打開。”柏文喜判斷。

　　袁帥認為，過去城市更新項目最大的痛點就是資金投入後缺乏順暢的退出路徑，社會資本很難有長期參與的動力，而當下政策端已經把存量資產改造的投資、運營、退出的完整鏈條徹底打通，行業不再依賴過去大拆大建的高杠杆開發邏輯，轉而比拚精細化運營帶來的長期現金流價值，這個時間點進場，剛好踩中了行業新舊範式切換的最有利位置。

　　柏文喜稱，地產行業的利潤來源已經發生轉移，由過去土地增值差價，轉向存量運營溢價、低碳改造補貼、REITs退出收益。業內能夠同時串聯政企對接、低碳技術、商業運營、資本退出的從業者並不多，王石是其中代表。

　　“新公司更像是一支‘碳中和+城市更新’的輕資產操盤隊，不是第二個萬科，也不是來拿地蓋房的。它的成敗，並不取決於王石的個人IP光環，核心考驗在於，能否把生物圈三號的示範案例，打磨成一套可對外複製、能夠穩定盈利的商業模式。”

　　截至目前，該公司剛完成工商注冊，尚無對外落地項目，後續業務進展仍有待觀察。

　　來源：中國房地產報

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